在美国，卖掉自己所有房产需要缴纳一笔数额不小的资产利得税，大概为买价与卖价之间的差额的10%-40%。为了避免在卖掉投资性质的房产后要缴纳的资本利得税，做房产配置的人大多会运用1031房产置换延税法则。就是在卖掉旧房的180天内，购买另一栋类似性质的房产，从而避免缴纳任何资本利得税。
温馨提示：资本利得是指资本商品，如股票、债券、房产、土地或土地使用权等，在出售或交易时发生收入大于支出而取得的收益，即资产增值收益。资本利得税即对资本利得所征的税项。
- 什么是1031房产置换交易法则？
《1031房产置换交易法则》，也称为类似交换法（1031 Exchange），或者1031延税法则，以美国国家税法第1031节的规定命名。1031递延法则规定了物业投资者可享受的税收延期交易处理。在物业买卖交易中，1031税务递延交换是国税局允许纳税人合法避税的一种税务策略，它允许投资人将卖出物业的收益用于新的同种类物业置买中，从而可以推迟支付资本利得税到新物业出售之时。
理解1031税务递延交换，首先要弄清两个概念：
- 1031税务递延交换通常只能用来延税而不是免税
- 1031税务递延交换只限于作为投资、出租的房产，例如出租屋不能交换自住屋，反过来也是不允许的。
- 1031房产置换交易法则有什么好处？
我们从一个具体的例子来看。假使某投资者通过卖出某物业取得了$400,000的资本收益，其中此投资者在此项交易中的税负为大约$140,000。此投资者若同时投资新的物业，仅有$260,000的权益净额。假设需要25%的首付以及75%的贷款价值比，那么投资人只能购买价值$1,040,000的新物业。
还是同样的投资人，如果他选择1031递延置换，使用跟之前一种情况同样的首付和贷款比例，则其能选择将全部$400,000收益用来购买价值高达$1,600,000的新物业中。
在上面这个例子中，购房者无需出售一项投资房产，并支付资本利得税，再用余下的净收益去购买其他房产，而是使用总的销售收入去投资新的房产，当下无需缴纳资本利得税。当然，并不意味着不缴税，只是将资本利得税递延到新房产售出之时。
我们可以看出，1031房产置换能让投资人递延资本利得税的缴纳，因此促进投资组合增长，从而提升整个投资收益。
- 如何使用1031房产置换交易法则避税？
使用1031延税要及早准备找有相关经验的会计师，地产经纪以及律师协助处理整个换房事宜，把握好时间点，在卖房前期就事先规划好各个环节。
卖掉旧房的钱放到哪里？用于1031延税部分的资金一定要存放到1031延税的房产交易中心，用于购买新房，不能放入自己的账户。
新房必须位于美国境内，且购买新房的价格一定要等于或大于旧房的价钱，任何有余留的部分都要缴税。
卖家应在旧房产过户之日后的45天内向符合资质的中介机构提供其有意向购买的房产清单（此清单被称为“45天清单”。清单上通常会列出多套房产，使买家可在交易失败时购买其他备选房产），后面卖家只能购买清单内的房屋，不得更换。
法则规定，卖掉旧房的180天内必须完成新房的过户，否则1031延税将会失效。请注意，这里的180天不是半年，不是6个月，而是整整180天。即使第180天是周六、周日或美国的法定假日，该期限也绝无延期之可能。上述的45天期限也如此。
- 1031税务递延的条件是什么？
新旧物业必须都被持有且用于贸易业务或投资。用于个人用途的财产，如主要住宅、第二家庭和度假屋，不符合类似的交换处理。
这两个财产的属性必须足够相似，才能符合“同类财产”的要求。
- 什么叫同类物业？
那么什么叫同类物业（Like-Kind）？ “同类”的定义十分宽泛，只要是赚取租金计入利息的物业即可。因此出租公寓可以换工厂仓库，也可以换办公写字楼，前提是参与交换的房产必须在美国。置换的只能是同价或更高价值的物业，并且净值应全部投入到新买的物业中，否则未投入部分仍需要支付资本增值税。
在1031条例中，需要抓住两个时间点。第一个是“确认期”（Identification Period），意为需在旧物业交易完成开始的45天内确认新的用于置换的物业；第二个是“交换期”（Exchange Period）即在老物业出售后的180天内完成新物业的交易。这两个日期需要卡紧，错失了时间则会导致递延优惠无法申请。若是在年终做1031交换，此时从老物业交易结束到第二年报税截止日期4月15之间没有180天，这个时候则可以向税务局申请延期报税。
- 1031延税法则是否适用于除房产以外的投资类型资产？
不可以的，目前1031延税法则只适用于房产交易，其他投资类型资产一概不适用。
如果你还有关于1031房产置换法则或其他税务相关的问题，欢迎联系我们事务所。
