前段时间美国房产市场进行的非常火热，买卖房子也要格外小心，尤其是涉及的税务问题更加不容忽视。邦勤会计师事务所给大家简单梳理一下美国买卖房屋时产生的比较重要的税务相关注意事项。
在美国卖房必须向美国的税务局 (IRS) 缴纳所得税，这里主要会涉及两种税项：
- 房产交易税/过户税 (Real Estate Transfer Tax or Conveyance Tax)
房产交易税/过户税是房地产产权转移时，州政府或市政府向卖家征收的税款。各州各市的交易税征收方式与费用各有所异，有的可能只需付州交易税而不用付市交易税，有的州则是两者都需要支付。比如在纽约州，州层面的房产交易税税率是卖房价格的0.4%，这部分是由卖家来支付，然后除此以外，如果出售的房屋是居住房而非商业房，然后价格超过1百万，买家还需要支付额外1%的豪宅税（Mansion Tax）。
- 联邦资本增值税 (Capital Gain Tax)
若卖房产生利润，则利润部分会作为资本增值收入（Capital Gain）计算在个人所得税中。这部分牵涉复杂，也有许多方式可节税，可与专业税务人员咨询。
卖房利润 = 调整后卖价 (Adjusted Sale Price)
减去调整后成本 (Adjusted Cost Basis)
调整后成本：买价加上支付给地产经纪的销售佣金、律师费等其他买和卖过程里产生的过户手续费用。
调整后卖价：卖价减去房屋整修费用。
- 主要自住房的增值免税额（Home Sale Exclusion）
根据税法Section 121的规定，纳税人在出售自住房的时候只要满足以下列出的三个条件， 那么卖这个房子的增值收入的部分中有$250,000(单身Single）或$500,000（两夫妻Married Filing Joint）就不用交税。
a). 在卖的那个时候算起，往前推5年，在这5年里面至少有2年房子是在你名下（“ownership test”）。
b). 在卖的那个时候算起，往前推5年，在这5年里面你至少有2年是住在这个房子里面（“use test”）。
c). 在卖的那个时候算起，往前推2年，在这2年里面你没有用过Section 121 exclusion，也就是没用过这个$250,000/$500,000自住房出售免税额。
- 通过1031房产置换交易法则去递延交税
《1031房产置换交易法则》，也称为类似交换法（1031 Exchange），或者1031延税法则，以美国国家税法第1031节的规定命名。1031递延法则规定了物业投资者可享受的税收延期交易处理。在物业买卖交易中，1031税务递延交换是国税局允许纳税人合法避税的一种税务策略，它允许投资人将卖出物业的收益用于新的同种类物业置买中，从而可以推迟支付资本利得税到新物业出售之时。
使用1031延税要及早准备找有相关经验的会计师，地产经纪以及律师协助处理整个换房事宜，把握好时间点，在卖房前期就事先规划好各个环节。
卖掉旧房的钱放到哪里？用于1031延税部分的资金一定要存放到1031延税的房产交易中心，用于购买新房，不能放入自己的账户。
新房必须位于美国境内，且购买新房的价格一定要等于或大于旧房的价钱，任何有余留的部分都要缴税。
卖家应在旧房产过户之日后的45天内向符合资质的中介机构提供其有意向购买的房产清单（此清单被称为“45天清单”。清单上通常会列出多套房产，使买家可在交易失败时购买其他备选房产），后面卖家只能购买清单内的房屋，不得更换。
法则规定，卖掉旧房的180天内必须完成新房的过户，否则1031延税将会失效。请注意，这里的180天不是半年，不是6个月，而是整整180天。即使第180天是周六、周日或美国的法定假日，该期限也绝无延期之可能。上述的45天期限也如此。
- 如果您是外国人(不满足美国公民、绿卡、实际居住条件), 出售房产时也必须预缴所得税
外国人投资美国房地产税法（FIRPTA）设立于1980年，旨在确保能够扣除因外国人或外国实体转让美国不动产权益而产生的所得税。针对房产来说，即外国人（非税务居民）或外国实体在售卖美国房产权益时必须要预扣成交金额的15%上交到IRS(美国联邦税务局)，因此中国投资者应该特别关注并筹划相应投资策略。
如果未能在规定时间内提交表格、支付预缴税，买方将受到美国国税局高达1万美元的罚款。邦勤会计师事务所可以帮您追讨回预缴税款！
美国的税法可能相当复杂，这就是为什么和了解FIRPTA或其他税收法规的专业人士合作很重要。许多房地产经纪对FIRPTA也只有一个基本的了解。如果要避免罚款或者合理节省税款，还是有必要请教相关的专业税务专家。
美国邦勤会计师事务所 13年会计税务工作经验，可以合理合法的帮您快速顺利的把这笔预缴的税款在合理时间范围内退还给你，并且合理做好税务规划起到避税的作用。邦勤会计师事务所已经成功的帮助数百名客户追讨回这笔税款。
如果你还有关于在美国房屋买卖或其他税务相关的问题，欢迎联系我们事务所。
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