美国报税的原则是“挣钱需预先缴税（pay as you earn）”，也就是说，无论是美国税务居民，还是外国人，在出售在美国境内的房产时，增值部分都需要缴拿所得税的。不过呢，美国税务居民和外国人（也称美国非税务居民外国人，nonresident alien），在卖房时的资本利得（净增值）部分缴税的规则也有所不同，我们今天着重来聊聊外国人在美国卖房在税务上需要注意哪些，才能合理避税，避免踩坑。
外国人在美国购买房地产进行投资的非常多，也有不少外国投资者所投资的房产增值显著，打算卖房变现。根据美国在1980年通过的《外国人投资房地产税法》（The Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980，简称FIRPTA），外国人出售美国房地产，在过户的时候必须预缴所得税，买方（通常委托过户公司或买家律师）要填写8288表格，并且必须要履行从卖家处代扣所得税 (Withholding Tax) 并缴纳以及申报给国税局的义务。预缴税将由买方从交易金额中扣除，在产权交易或转让后的20天内，交给国税局。同时，买方必须向美国国税局提交Form 8288和Form 8288-A两份表格。如果买家未能在规定时间内提交表格、支付预缴税，买方将遭受国税局高达1万美元的罚款。
- 哪些人是属于“外国人”的定义？
前面也说过所谓的外国人在美国税法的定义里属于非美国税务居民。这类人通常既没有持有绿卡身份，也不是美国公民，然后在美居住也没有超过183天（Substantial Presence Test）。换句话来讲，这三个条件里你只要符合一条，你就是美国税务居民。
- 预扣的税率是多少，然后是基于什么来预扣？
一般来说，针对不同的房屋交易价格、买方类型和房屋用途，预缴税分为三种情况：
1、15%
如果房屋的售价超过1百万美元，那么不管房屋的实际用途是什么，都要预缴交易金额（通常是合同价格）的15％。如果由于交易现金或其他流动资产不足，导致买方无法预缴足够的税款，则买卖双方都可以向国税局申请预缴税减免（如何申请，请见下文）。
2、10%
如果房屋的售价介于30万美元和100万美元之间，并且买家购买该房屋的目的是用于自住（需提供书面证明），则预缴税率为10%。如果用于其他用途（比如出租），则适用税率15%。
3、0%
如果房屋的售价等于或低于30万美元，买家购买该房屋的目的是用于自住（需提供书面证明），并且实际购买方是个人，那么就不需要缴纳预缴税。如果购买目的用于自住但是购买方不是个人，则适用税率10%；如果买家购买是用于其他用途（比如出租），则适用税率15%。
- 可否举一个具体的外国人卖房预扣税款的例子？
为了更好地理解预缴税，让我们来看一个适用15%预缴税率的例子：
2019年，中国公民黄先生以90万美元的价格购买了一处洛杉矶房产。2022年，他以110万美元的价格卖掉了这套房子。因为房屋售价高于100万美元，所以这次交易适用15%的预缴税率，买方应代黄先生向税务局预缴165,000美元的税款($1.1M x 15%= $165,000) 。
假设黄先生个人所得税率为15%，则这次交易，黄先生的实际所得税为30,000美元($(110万-90万) x 15%=$30,000)。换句话说，黄先生的这次交易，原本只需要向税务局缴纳30,000美元的实际所得税款。但在实际交易过程中，仍有165,000美元将由买方代黄先生预缴给国税局。在2023年年初，黄先生可以联系会计师报税来退回约135,000美元 ($165,000-$30,000=$135,000) 的税款。也就是说如果在卖房的时候卖家预缴的税款要比实际根据房屋增值收入需缴纳的所得税要高的话，那么卖家可以通过申报该会计年度的个人所得税表来申请退税。
- 外国人又该如何合理减免卖房引起的预缴税呢？
1、申请预缴税减免证书
通常，申请者（买卖双方均可申请）可以在房屋交易完成日前90天向国税局提交Form 8288-B申请预缴税减免证书。在提交申请时，申请者必须提供实际预估税额低于预缴税的相关证明，包括原始房屋买入合同、目前房屋买卖合同、房屋装修花销等收据。如果物业用于贸易或商业用途，则卖方还需要提供资产折旧等报表。如果房屋买卖双方符合国税局税收减免的条例规定，则国税局会在2-3个月之内给予批准并寄给卖家一份证书。
以上述的黄先生为例，如果他想申请预缴税减免，则需要准备原始房屋买入合同、目前房屋买卖合同、预估税额30,000美元的相关计算证明、房屋装修收据等资料。一旦国税局批准了黄先生的申请，国税局将签发预缴税减免证书。有了这个证书，买方就有权将多扣缴的税款直接退还给黄先生。因此，黄先生可以在几个月之内就拿回多缴的税额，而不是等到2023年年初报税时申请退税。
如果预缴税减免申请在房屋交易完成之日还没有完成审核，那么Form 8288的截止日期将延长到预缴税减免申请完成审核后的第20天。申请预缴税减免的卖家必须以书面形式通知买家已经提交预缴税减免申请。
2、成立公司
需要注意的是，通过申请预缴税减免来达到减免税额的目的并不容易。由于国税局审核时间过长，可能导致逾期缴纳税款而被罚款的后果，许多产权公司或卖方不愿意等到国税局完成审核后再完成交易。
避免预缴税的另一种有效方法是将卖方从外国人 “变更” 为美国人，即成立美国公司，将房屋产权转移到美国公司名下。大部分美国公司都不需要缴纳FIRPTA预缴税，除了一个成员（或夫妻被视为一个成员）的LLC可忽视性实体 (disregarded entity)。
有关如何选择公司类型、如何成立美国公司，以及在美国开公司的注意事项，请参考我们事务所之前写的公众号文章。
- 外国人在卖房之前应该做哪些准备工作从而达到合理避税以及避免踩坑?
1、提前申请好个人税号（ITIN）
不管外国人在卖房时需要填写预扣税款的表格，还是下一年申报年终税表要求国税局退税时，都会需要用到个人税号。因此我们建议，外国人在持有美国房产进行出租的时候，就应该提前申请好个人税号，这样既可以每年正常将房产出租收入以及开销申报在个人所得税表上，到了卖房时也可以不用着急忙慌的去申请个人税号，确保税务申报上不会出现不合规或者信息不匹配的情况造成的退税被延误等问题。
邦勤注册会计事务所是国税局认证的代理机构（Certified Acceptance Agent）由美国国税局（IRS）授权，协助不符合或无法领取社会安全号（SSN ）同其他外国人从国税局申请并获得ITIN。 此外，我们有权代表申请人提交W-7表格，而不必提供外国身份原始文件(比如说中国护照)。我们的认证验收代理可以验证您的文件，这意味着您只需将副本发送给IRS，而不需要寄护照原件。
2、如果卖掉的房子没有较多增值，应该提前跟国税局申请预缴税减免证书
如果外国人要卖掉的房子并没有多少增值，甚至扣除了过户手续费用等以后是亏损的，那就应该要提前做两件事情。一是提前准备好跟房屋买卖相关的证明文件，用于证明即将要出售的房屋并没有增值，符合申请预缴税减免证书的条件。二是提前找好专业的会计师以及律师帮你跟国税局提交申请预缴税减免证书（可在房屋过户交易完成日前90天之内提交），这样的话就可以及时在房屋过户时把该证书交给买家以及产权公司，以此可以获得买家不需要或者减免从卖房合同价格里预扣税款。
如果你还有关于外国人在美国投资房地产在税务上应该如何操作或其他税务相关的问题，欢迎联系我们事务所。
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